La nuova commissione unica di Airbnb: guadagnare meno o alzare i prezzi?
Airbnb sta passando progressivamente dal modello di commissioni condivise alla commissione unica a carico dell’host. Nella comunicazione ufficiale, il 13 ottobre 2026 è indicato come data di passaggio per gli host che utilizzano un software di gestione degli alloggi e non hanno ancora adottato questa modalità.
Storicamente Airbnb aveva un modello di commissione condivisa tra host e ospite: gli ospiti pagavano la gran parte della commissione, generalmente tra il 14,1% e il 16,5%, e gli host una quota minore, generalmente il 3%, oltre all’eventuale IVA.
Con il nuovo modello, la commissione è esclusivamente a carico dell’host, pari al 15,5% per la maggior parte degli host, oltre all’eventuale IVA. Airbnb ha annunciato che la commissione condivisa verrà progressivamente eliminata. La decorrenza esatta per ogni singolo account va naturalmente verificata nella propria piattaforma o nelle mail ricevute.
Per completezza, bisogna ricordare che molti host che utilizzavano un channel manager erano già a commissione unica e che altri host avevano scelto volontariamente questa modalità prima che diventasse obbligatoria per il proprio account.
Il cambiamento riguarda quindi soprattutto chi utilizza ancora il modello di commissione condivisa, in larga parte, è lecito immaginarlo, proprio gli host con poche strutture, piccoli B&B o alloggi turistici in affitto breve.
Cosa cambia nella pratica quotidiana
Nella gestione quotidiana, gli host che effettueranno il passaggio dovranno rivedere le tariffe se vorranno compensare la maggiore commissione a proprio carico. Bisognerà cambiare tutti i prezzi, in sostanza.
Un aspetto meno evidente riguarda le imposte. Per chi applica la cedolare secca, incorporare nel canone la commissione prima addebitata separatamente all’ospite aumenta la base imponibile, senza consentire di dedurre quel costo. A parità di prezzo finale, questo può ridurre quanto rimane all’host.
Facciamo un esempio. A parità di prezzo finale di 100 euro a notte, esclusa la tassa di soggiorno, ipotizziamo nel vecchio modello un host soggetto a una commissione del 4% e una commissione dell’ospite del 15%, entrambe più IVA al 22%. Il canone tassabile dell’host era di 84,53 euro: dopo commissioni e cedolare secca al 21% rimanevano circa 62,65 euro. Con la nuova commissione host del 15,5% più IVA, il canone tassabile diventa di 100 euro e rimangono 60,09 euro. In questo esempio l’ospite spende lo stesso, mentre l’host paga circa 3,25 euro di cedolare in più e trattiene circa 2,56 euro in meno, prima degli altri costi di gestione.
Per mantenere lo stesso residuo dopo commissioni e imposte, nell’esempio considerato l’host deve quindi aumentare sia la tariffa impostata sulla piattaforma, per adattarsi alla commissione unica, sia il prezzo finale pagato dall’ospite.
Come gestire le nuove commissioni?
Gli host non hanno molte alternative. Possono scegliere di assorbire la riduzione del margine per evitare di alzare il prezzo finale, scaricare l’aggravio sugli ospiti oppure trovare una soluzione intermedia.
Restando all’esempio precedente, se il prezzo finale era di 100 euro a notte, per mantenere lo stesso residuo dopo commissioni e cedolare dovrebbe salire a circa 104,27 euro a notte. Questo adeguamento compensa l’effetto complessivo della variazione delle commissioni e del maggiore carico fiscale.
Facciamo anche una stima di quanti sarebbero i minori introiti se l’host mantenesse invece i prezzi identici a prima. Ipotizzando un’occupazione pressoché piena, pari a 360 notti vendute all’anno, e una tariffa finale costante di 100 euro a notte, nell’esempio considerato all’host rimarrebbero circa 923 euro in meno all’anno, equivalenti a circa 77 euro al mese, dopo commissioni e cedolare e prima degli altri costi di gestione.
Le percentuali utilizzate sono, naturalmente, ipotesi esplicite dell’esempio: il risultato effettivo dipende dalle commissioni realmente applicate e dal regime fiscale dell’host.
Qual è, nel vostro caso, la scelta migliore?