Affitti brevi 2026: gli errori da evitare quando gestisci una o due case vacanza

Chi gestisce una o due case vacanza spesso pensa che la parte fiscale sia quella più semplice da rimandare: “ci pensano Airbnb o Booking”, oppure “con un solo appartamento non cambia molto”. È un errore di prospettiva molto comune, e può costare caro.

Ne abbiamo parlato con la Dott.ssa Michela Edma Vernieri Cotugno, titolare de Il Commercialista Online e autrice del servizio di consulenza dedicato agli affitti brevi. Nell’intervista che segue spiega, con esempi concreti, gli errori fiscali più frequenti di chi ha una o due proprietà, cosa cambia con le novità normative del 2026 e da dove cominciare per capire se si sta facendo tutto correttamente.

1. Quali sono gli errori fiscali più frequenti che incontra in chi gestisce una o due case vacanza, rispetto a chi ha un portafoglio più ampio di immobili?

Il primo errore, in realtà, è di prospettiva. Si pensa che con uno o due appartamenti gli adempimenti siano pochi e che a tutto il resto pensino Airbnb o Booking. È una convinzione molto diffusa, ma sbagliata.

Chi gestisce molti immobili, di solito, ha già un’organizzazione strutturata e si affida a professionisti. Il piccolo proprietario, invece, spesso parte dalla seconda casa, magari affittata solo d’estate, e si ritrova all’improvviso con obblighi fiscali, comunicazioni e scadenze che non conosce.

Gli errori che vediamo più spesso si concentrano su quattro aspetti. Il primo è confondere quello che arriva sul conto con quello che va dichiarato. Faccio un esempio: un proprietario affitta l’appartamento per 1.000 euro, la piattaforma trattiene 150 euro di commissioni a suo carico e gli accredita 850 euro. Viene spontaneo pensare di dover dichiarare 850 euro. In realtà, se il canone lordo pattuito è di 1.000 euro, è su questa cifra che si calcola la cedolare secca.

Il secondo è credere che la ritenuta della piattaforma chiuda la partita. Non è così: quando è dovuta, la ritenuta del 21% applicata dall’intermediario è a titolo di acconto e va riportata correttamente nella dichiarazione dei redditi. Il terzo riguarda la scelta del regime fiscale: la cedolare secca non è sempre la soluzione più conveniente, e avere pochi immobili non basta, di per sé, a escludere che l’attività sia considerata d’impresa. Il quarto è sottovalutare gli adempimenti amministrativi: CIN, eventuale CIR, comunicazione degli ospiti, imposta di soggiorno e obblighi regionali non sono dettagli.

Per questo il mio consiglio è semplice: non bisogna aspettare una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate o una sanzione per chiedersi se si sta facendo tutto correttamente. Anche perché oggi le piattaforme trasmettono al Fisco molte informazioni su locazioni e corrispettivi, e quello che si dichiara deve essere coerente con questi dati.

2. Tra cedolare secca, regime ordinario e apertura di Partita IVA, quali elementi dovrebbe valutare chi affitta su Airbnb o Booking prima di scegliere il regime, e quando conviene davvero cambiarlo?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che può essere particolarmente conveniente per chi ha già altri redditi soggetti a IRPEF. Nel 2026, per le locazioni brevi non imprenditoriali, prevede due aliquote: il 21% sui redditi dell’unità immobiliare scelta dal contribuente e il 26% su quelli dell’eventuale seconda unità.

C’è però un aspetto che viene spesso sottovalutato. Chi affitta da privato, senza esercitare un’attività d’impresa, non può dedurre analiticamente le spese di gestione. Le commissioni di Airbnb e Booking, le pulizie, la biancheria e le utenze non si sottraggono dai canoni imponibili, né con la cedolare secca né con la tassazione ordinaria IRPEF.

La differenza tra i due regimi sta altrove. Con la cedolare secca l’imposta si calcola sull’intero canone pattuito. Con il regime ordinario, invece, il canone beneficia in genere di una riduzione forfettaria del 5%, indipendentemente dalle spese effettivamente sostenute; il reddito così ottenuto va comunque confrontato con la rendita catastale rivalutata. Per fare un esempio, su 10.000 euro di canoni annui la cedolare secca si applica su 10.000 euro, mentre con la tassazione ordinaria il canone fiscalmente rilevante scende in genere a 9.500 euro.

Questo non vuol dire che il regime ordinario sia automaticamente più conveniente: quel reddito si somma agli altri ed è soggetto alle aliquote progressive IRPEF e alle addizionali. Per capire quale soluzione convenga davvero bisogna mettere a confronto i due regimi, tenendo conto degli altri redditi del contribuente e delle detrazioni a cui ha diritto. Ed è un confronto da rifare ogni anno: è proprio questo a dire quando conviene cambiare regime.

E la Partita IVA? Fin qui abbiamo parlato di affitti brevi gestiti da privati. Ma cosa succede quando l’attività diventa imprenditoriale? La necessità di aprire la Partita IVA non dipende solo da quanto si incassa. Un proprietario che ricava 40.000 euro l’anno da un appartamento non diventa imprenditore per il solo importo dei canoni. Contano anche il modo in cui l’attività è organizzata, i servizi offerti agli ospiti e il numero di immobili destinati agli affitti brevi.

Dal 2026, poi, chi destina tre o più appartamenti alle locazioni brevi nello stesso periodo d’imposta si presume eserciti un’attività d’impresa. Ma anche con uno o due appartamenti vanno verificate le modalità concrete con cui l’attività viene svolta. La differenza, sul piano fiscale, è importante: in forma d’impresa cambiano le regole per determinare il reddito e, se ci sono i requisiti, i costi sostenuti per l’attività possono diventare fiscalmente rilevanti.

3. Sugli adempimenti – CIN, CIR, SCIA, Alloggiati Web – quali sono i passaggi e le scadenze che vengono dimenticati più spesso, e cosa rischia concretamente chi li trascura?

Uno degli errori più frequenti è pensare che, una volta ottenuto il CIN, si sia completamente in regola. Non è così. Il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, è obbligatorio per le locazioni brevi, per le locazioni turistiche e per le strutture ricettive previste dalla normativa. Va indicato negli annunci ed esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto degli eventuali vincoli.

Però non sostituisce il CIR, o il codice regionale equivalente, dove la Regione lo prevede. Si può quindi avere il CIN e non aver completato gli altri adempimenti richiesti nel territorio in cui si trova l’immobile. Un’altra questione importante è la SCIA: non è vero che debba presentarla chiunque affitti un appartamento, l’obbligo riguarda le locazioni brevi e turistiche esercitate in forma imprenditoriale, presso il SUAP competente. Restano poi da verificare gli adempimenti previsti dalle norme regionali e comunali per ciascuna tipologia di attività.

Diverso è il discorso per Alloggiati Web, che riguarda chiunque faccia locazioni brevi. Le generalità degli ospiti vanno comunicate alla Questura, di norma entro 24 ore dall’arrivo, ed entro 6 ore per i soggiorni inferiori alle 24 ore. Gli ospiti, inoltre, vanno identificati correttamente secondo le disposizioni di pubblica sicurezza. E non bisogna dimenticare le comunicazioni sui flussi turistici richieste a livello territoriale, l’eventuale imposta di soggiorno e gli obblighi di sicurezza: per le locazioni brevi e turistiche servono estintori a norma e, nei casi previsti, rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio.

E i rischi? Le conseguenze possono essere molto pesanti. La normativa nazionale prevede, ad esempio, sanzioni da 800 a 8.000 euro per chi non ha il CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone o non lo indica negli annunci, con le conseguenze previste per gli annunci irregolari. Le violazioni sui dispositivi di sicurezza costano da 600 a 6.000 euro. Chi esercita le locazioni brevi o turistiche in forma imprenditoriale senza la SCIA richiesta dalla disciplina nazionale rischia da 2.000 a 10.000 euro. A queste si possono aggiungere le sanzioni previste dalle norme regionali, comunali e di pubblica sicurezza.

Per chi gestisce un solo appartamento, una sanzione di qualche migliaio di euro può compromettere il risultato economico di un’intera stagione. Per questo consiglio sempre di verificare tutti gli adempimenti prima di pubblicare il primo annuncio.

4. Cosa cambia con le novità normative del 2026 per chi gestisce affitti brevi, e c’è qualcosa che anche chi aveva già un regime “a posto” nel 2025 deve comunque rivedere?

La novità più importante riguarda chi gestisce più immobili. Dal 1° gennaio 2026 il numero di appartamenti che si possono destinare alle locazioni brevi senza essere considerati imprenditori è sceso da quattro a due: la Legge di Bilancio 2026 ha modificato il limite fissato in precedenza dalla Legge 178/2020. In pratica, dal terzo appartamento destinato agli affitti brevi nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma d’impresa.

Faccio un esempio: chi nel 2025 affittava tre appartamenti poteva rientrare, in presenza degli altri requisiti, nel regime delle locazioni brevi non imprenditoriali. Nel 2026 la stessa situazione richiede un inquadramento diverso, perché dal terzo appartamento scatta la presunzione di imprenditorialità. Non basta quindi continuare ad applicare la cedolare secca come l’anno prima: bisogna valutare l’apertura della Partita IVA, l’inquadramento dell’attività e gli adempimenti che ne derivano.

Ma c’è un altro aspetto su cui vorrei richiamare l’attenzione: anche chi ha uno o due appartamenti dovrebbe fare una verifica ogni anno. Vale la pena controllare le aliquote applicate, le ritenute delle piattaforme, la documentazione degli incassi e gli adempimenti amministrativi. Con la disciplina DAC7 e gli altri obblighi informativi, infatti, le amministrazioni fiscali ricevono dati sulle attività svolte tramite piattaforme digitali: possono quindi emergere differenze tra i corrispettivi comunicati dagli intermediari e quelli indicati in dichiarazione.

Attenzione, però, a non confondere una differenza nei dati con un’evasione accertata: ogni caso va verificato tenendo conto di contratti, cancellazioni, commissioni e pagamenti effettivi. Per questo direi che il 2026 è l’anno giusto per ricontrollare il proprio modello di gestione, anche se finora non ci sono mai stati problemi.

5. Se un host alle prime armi le chiedesse da dove cominciare per capire se sta facendo tutto correttamente, quali sarebbero i primi tre controlli da fare?

Gli suggerirei tre verifiche, possibilmente prima di pubblicare l’annuncio su Airbnb o Booking. La prima è capire esattamente che tipo di attività sta svolgendo: sta semplicemente affittando un immobile, oppure vuole gestire una vera attività ricettiva, magari offrendo colazione e altri servizi agli ospiti? La differenza è fondamentale, perché da qui dipende l’inquadramento fiscale e amministrativo. E chiamare l’immobile “casa vacanza” non basta a stabilire quale normativa si applica.

La seconda è verificare tutti gli adempimenti legati all’immobile: bisogna controllare se sono state fatte le comunicazioni richieste da Comune e Regione, se ci sono i codici identificativi, se è attiva la procedura Alloggiati Web e se sono rispettati gli obblighi di sicurezza. Vanno poi verificate l’eventuale imposta di soggiorno e le comunicazioni statistiche sui flussi turistici.

La terza è organizzare fin da subito la gestione degli incassi e delle imposte. Consiglio di preparare un prospetto, anche molto semplice, in cui annotare per ogni prenotazione la data del soggiorno e la piattaforma, il canone lordo concordato, le commissioni applicate, le eventuali ritenute fiscali e l’importo effettivamente accreditato. Così si possono ricostruire i redditi senza dover recuperare all’ultimo momento mesi di prenotazioni. Chi registra i dati con cura fin dalla prima prenotazione arriva alla dichiarazione in una posizione molto più solida. Non servono strumenti complicati: serve un metodo.

6. C’è un caso reale, senza nomi, che racconta spesso ai clienti come esempio di errore evitabile e che possa essere utile anche ai nostri lettori?

Preferisco proporre un esempio ricostruito, molto semplice, che aiuta a capire uno degli errori più frequenti negli affitti brevi. Immaginiamo un proprietario che affitta un appartamento al mare tramite Airbnb e Booking. Durante l’estate incassa 12.000 euro di canoni lordi. Le piattaforme trattengono in tutto 2.400 euro di commissioni a suo carico e sul conto arrivano 9.600 euro, prima di eventuali ritenute.

Quando prepara la dichiarazione dei redditi, il proprietario considera solo i 9.600 euro accreditati. Il problema è che, nell’ipotesi descritta, la base imponibile della cedolare secca è di 12.000 euro: i canoni lordi, non quello che è stato ricevuto. Applicando il 21%, l’imposta corretta sui 12.000 euro è di 2.520 euro. Calcolata per errore sui 9.600 euro, scende a 2.016 euro: sono 504 euro di imposta in meno, prima ancora di considerare ritenute, sanzioni e interessi.

È un errore che nasce da una convinzione molto comune: se i soldi non sono arrivati sul conto, non devo dichiararli. Ma la fiscalità non funziona sempre così. E oggi serve ancora più attenzione, perché le piattaforme comunicano alle autorità fiscali dati che possono essere confrontati con quelli delle dichiarazioni.

La lezione che vorrei lasciare ai vostri lettori è questa: un errore fiscale non nasce per forza dalla volontà di evadere. Molto spesso nasce dalla mancanza di informazioni e da una gestione poco organizzata. Ed è proprio qui che una verifica preventiva può fare la differenza.

Un consiglio finale per chi gestisce affitti brevi

Se dovessi lasciare un solo consiglio a chi sta iniziando, direi di non valutare un affitto breve soltanto in base a quanto si può incassare durante la stagione. Bisogna conoscere anche le imposte, i costi di gestione, gli obblighi amministrativi e le responsabilità che l’attività comporta. Un appartamento prenotato per tutta l’estate può sembrare un ottimo investimento, ma la sua reale convenienza si misura solo dopo aver messo in conto tutti questi elementi. Il segreto non è soltanto ottenere più prenotazioni, ma gestire correttamente quelle che si ricevono.

Per chi vuole approfondire, lo studio della Dott.ssa Vernieri Cotugno ha pubblicato una guida gratuita per proprietari e host: Guida completa agli affitti brevi 2026: obblighi, tasse, cedolare secca e Partita IVA.